所有している不動産の売却時期、いつがいい？売却時期による納税額の変化、特別控除・軽減税率が適用される条件を解説します！
所有している不動産を売却して、利益が出た場合には納税をする必要があります。
今回はその納税額の計算方法や、税金の特別控除や
軽減税率が適用される条件について解説します！
課税対象・税金の内訳
不動産を売却して利益が発生した時はその利益から、
購入時の取得費と売却時の経費などを差し引いた金額に対して課税されます。
◎課税対象の金額の算出方法
売却金額－（取得費＋売却時の経費）＝課税対象となる金額
課税される税金の内容は
・所得税
・復興特別所得税
(東日本大震災からの復興財源に充てるため、
所得税に上乗せして徴収される特別税 ※令和19年まで)
・住民税
の三種類です。
税率が所有期間によって変動する！？長期譲渡と短期譲渡とは？
税率は一律ではなく、不動産を所有する期間の長さによって変わります。
所有期間が5年以内の場合は短期譲渡と言い、税率が高くなります。
反対に5年以上の長期譲渡だと税率が低くなります。
それぞれの税率は
短期譲渡の場合
・所得税 30％
・復興特別所得税 2.1％
・住民税 9％
長期譲渡の場合
・所得税 15％
・復興特別所得税 2.1％
・住民税5％
となります。
所有期間は譲渡した年の1月1日を基準に計算します。
例）2015年5月に購入した不動産を2020年5月に売却した場合。
所有していた期間は2020年の1月1日までとされ、
5年経過していないため短期譲渡の場合の税率が適用。
⇒この場合、税額を節約するには
長期譲渡の税率が適用される2021年1月以降の売却が望ましい。
税額の特別控除とは？当てはまる条件
先に述べてきた通り、不動産を所有していた期間によって税率が変動しますが、
なぜ短期譲渡の方が長期譲渡に比べて税率が高く設定されているのでしょうか？
5年以内の短期譲渡の場合は投資用の不動産であると判断され、
いわゆる土地ころがし等の短期転売によって不動産価格の高騰や
巨額の利益を出したりするケースを抑制するため
短期譲渡の税率が高く設定されていると言われています。
ですが短期譲渡がすべて転売という訳ではないので、
短期譲渡の場合税率が一律だと、
様々な事情があって短期で自宅を売らなければならない
という人にも影響が出てしまいます。
その影響を軽減するため、自らが居住している家屋の売却については、
所有年数に関係なく3000万円の特別控除が認められています。
特別控除は「居住用財産の定義」に当てはまる不動産に適応されるため、
一時的に入居していた物件や、別荘等は適応外となります。
10年以上の長期所有の場合は税率が下がる！適用基準は？
所有期間が10年を超えている場合は
長期譲渡所得の税額よりも低い税率で計算する「軽減税率」が適用されます。
軽減税率の適用には以下のような基準があります。
長期所有による軽減税率が適用される場合の税率は以下のようになります。
（※国土交通省 No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」より「マイホームを売ったときの軽減税率の表」）
最後に
税率だけで判断すると長期譲渡の方が得に見えますが、
築年数を重ねることによって売却前にリフォームや修繕が必要であったり、
固定資産税等の維持費がランニングコストとしてかかったり、
費用が多く掛かるケースもあります。
また築年数の浅い物件の方が高く売れますが、
あくまでも買った時よりも高値で売れた利益に対しての税金であるため、
税額を考慮しても短期で売却した方がお得になる場合もあります。
より多く手元にお金を残すには、税金、維持費、売却価格、特別控除などを数値化し、
売却時期を検討する必要があります。
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