不動産売買契約書がない！？売買契約書が無い場合の売却時の対応方法を解説！
不動産の売買をする際には「不動産売買契約書」という書類が必要です。
もし所有している不動産の売買契約書を紛失してしまったらどうすれば良いのでしょうか？
今回は売買契約書を失くしてしまった場合の対処、
売買契約書が無い場合の売却時の対応方法を解説します。
不動産売買契約書とは？
不動産売買契約書とは不動産の売買を行う際に必要となる書類の一つ。
売買契約書には売主と買主の住所や氏名等、売買代金の支払い時期や方法、金額、
取引する土地や建物の所在地、面積、その他売主と買主との間で合意された契約内容が記載されています。
不動産売買契約書は、
・不動産売却時
・住宅ローンの借換で不動産価値を銀行に証明する際
に必要になります。
なぜ不動産売却時に不動産売買契約書が必要なのか？
売買契約書が無い場合でも不動産売却は可能ですが、
売買契約書が無い場合は税金が多く取られてしまうなど、税務上で不利になる可能性が高いです。
なぜ売買契約書が無いと不利になるのでしょうか？
まず、土地や建物を売却する場合、確定申告をしなければならないケースがほとんどです。
不動産売却で利益を得た場合は、譲渡益があったことを申告します。
また、損失があった場合は特例を受けて税金を減らすために申告が必要になります。
譲渡所得金額は以下の計算方法で算出できます。
しかし、売買契約書が無く、その他の書類でも購入金額が証明できなかった場合は、
確定申告時に取得費不明として、概算取得費によって計算されます。
概算取得費は「売却価格の5％」で算出され、不利益となる可能性が高いです。
例）8000万円で売却した場合（5年以上経過しているものとする）
【取得費が分かる場合】
金額を証明する書類は見当たらなかったが、土地の購入金額が1500万円、
建物価格は減価償却済みであるため、簿価1円として算出しない場合、
譲渡所得：８０００万円－（１５００万円＋３００万円）＝６２００万円
※税額の計算
所得税 ６２００万円×１５％＝９３０万円
復興特別所得税 ９３０万円×２．１％＝およそ２０万円
住民税 ６２００万円×５％＝３１０万円
税額合計はおよそ１２６０万円
【取得費が不明の場合】
取得費は売却価格8000万円×5％＝400万円となり、
譲渡所得 ８０００万円－（４００万円＋３００万円）＝７３００万円
※税額の計算
所得税 ７３００万円×１５％＝１０９５万円
復興特別所得税 １０９５万円×２．１％＝およそ２３万円
住民税 ７３００万円×５％＝３６５万円
税額合計はおよそ１４８３万円
取得費が分かる場合と不明な場合の税額の差はおよそ223万円となり、
取得費不明の場合の税額の方が高くなることがわかります。
売買契約書を紛失してしまった場合の対処法
売買契約書を紛失した場合は、以下の対処方法があります。
- 売買契約書のコピーをもらう
購入した不動産会社や売主に連絡し、売買契約書のコピーをもらうのが
最も簡単に書類を用意できる方法かと思います。
不動産会社の不動産取引の帳簿の保存期間は5年（取引のあった事業年度の末日より5年）と
義務付けられていますが、契約書・重要事項説明書及び取引関係の書類に関しては定められていません。
一般的に10～20年間、保管している不動産会社が多いようです。
- その他書類を探す
購入時のパンフレットや通帳の履歴や領収書、
住宅ローン借入の際の書類等、購入時の金額が分かる書類を探しましょう。
その他として、抵当権設定登記には、
債権額として住宅ローンを組んだ時の金額が記載されている場合もありますので、
登記簿謄本を取得して確認してみるのも良いかと思います。
確実とは言えませんが、売買契約書の代替書類として認められるケースもあります。
最後に
不動産売買契約書は常に必要なものではありませんが、
売却するときや税務署への申告などに使用する場合もあるため、大切に保管しておきましょう。
また、売主と買主の間で合意した契約の証明となるため、
保管しておくことで購入後の双方の意見の食い違い等によるトラブルを避けることができます。
紛失せずにとっておくのが一番ですが、万が一の際は今回解説したように対処することも可能です。
ご自身で対応するのが難しい場合などは、ぜひグピカホームへご相談ください！
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