中古物件を売却しやすくするには？売却の際に必要な「検査済証」と「確認済証」が無いことによるリスクを解説！
中古物件の売買をするときは、その建物が建築基準法や
関連法規の基準を満たしている建物かがとても重要。
そのため、物件を売却するときは
必ず「検査済証」、「確認済証」の有無を確認されます。
今回は中古物件の売買をご検討中の方へ向けて、
「検査済証」、「確認済証」とはいったい何なのか、
それぞれの違いや紛失した場合の手続き方法、
これらの書類が無いことによるリスクについて解説します。
建物を建築する際のフロー～建築する際に行われる申請や検査について～
まず、建物を建築する際にはどんな流れで進められるのかを順に解説します。
建物を建築する際には規模にもよりますが基本的に
①建築確認、②中間検査、③完了検査の3段階の検査を受けなければなりません。
◎建築確認
「建築確認」とは建物の設計などの計画が建築基準法や関連法規に
適合しているかの書類審査を受けることであり、これに合格すると「確認済証」が発行されます。
◎中間検査
「中間検査」とは特定の建築物の特定の工程において義務付けられている検査で、
対象となる建築物や工程が指定されています。
一般住宅の場合は自治体ごとに建物の構造や規模によって
義務づけられている場合と不要である場合があるため、都道府県のホームページで確認しましょう。
中間検査が必要な場合はこの検査に合格しないと次の工程に進むことができません。
◎完了検査
「完了検査」とは建物の建築工事が完了した後、
建築確認申請通りに工事が行われたかを現地で確認する検査です。
これに合格すると「検査済証」が発行されます。
「検査済証」と「確認済証」の違いとは？
上記で述べたように「建築確認」に合格すると発行されるのが「確認済証」、
「完了検査」に合格すると発行されるのが「検査済証」です。
つまり、確認済証は、新築時に法令に適合した設計図であることを証明しており、
検査済証は、確認済証を受けた確認申請書のとおり工事が完了したことを証明します。
【各検査の実施義務、検査ごとの交付書類】
「確認済証」、「検査済証」が無いことで起こるリスク
確認済証、検査済証が無い場合、違法建築物の可能性もあるため、
売りづらい、もしくは価格が下がってしまう可能性があります。
検査済証は、建築が終わった後も必要になる場面が多々あります。
【検査済証が必要になる場面】
◎金融機関で住宅ローンを受ける際
新築住宅においては住宅ローンの申し込み時に「確認済証」、
ローン振り込み時に「検査済証」が必要になる場合が多いです。
◎物件を売却する際
売却時には建築基準法に適合した建物であることを確認するために、「確認済証」、「検査済証」が必要です。
◎住宅のリフォームや増築の際
増築や構造に係るリフォームでは新たに建築確認申請をする必要があり、その際に「検査済証」が必要です。
そのため、検査済証が無いと、
◆住宅ローンが利用しづらくなる。
◆違法建築物である可能性を懸念され、
売却できないわけではないが価格が下げられてしまう可能性がある。
◆増改築ができない
といったリスクが発生します。
確認済証や検査済証を紛失したら…
確認済証や検査済証は紛失しても再発行ができません。
紛失してしまうと、建築確認申請や完了検査を受けた建物であるのかが分からなくなってしまうため、
建物がある限りは無くさないようにしっかりと保管することが大前提ですが、
万が一無くしてしまった場合に有効な手段を解説します。
検査済証が発行されたかどうかの記録は残っていることも多いため、
当該物件を所管している市区町村の窓口にて、
「台帳記載事項証明書」（※役所により名称が異なる場合があります）を発行してもらいましょう。
発行は有料ですが、これにより建物の適合性を証明することができます。
検査済証が無い物件は購入しない方がいい？
では検査済証が無い物件は購入してはいけないのでしょうか？
実は検査済証が無い物件も多く、物件の検査済証取得率は以前はそれほど高くはありませんでした。
◎国土交通省 「 建築確認検査制度の概要」（平成31年3月14日 国土交通省 住宅局 建築指導課）より引用
建築確認申請を受けた建物と実際の建物の相違が無いことが分かれば、
住宅ローンを受けることができるケースも多いので
検査済証が無い物件は絶対に購入してはいけないという訳ではありません。
ただし、先に述べたようにリスクを伴うため、
検査済証を取得していない物件には注意が必要です。
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