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不動産売買において、手付金は重要な役割を果たします。
少額の手付金や無料を謳う不動産業者も少なくありませんが、果たしてそれで安全な取引ができるのでしょうか?

この記事では、当たり前のようで実はとても重要な、手付金について、解説していきたいと思います。
※本記事は、公益社団法人全日本不動産協会が公開している契約書の書式を参考に執筆しています。

手付金とは?

手付金とは、契約成立の証、契約解除時の担保として、買主が売主に支払うお金を指します。
その金額は、一般的な相場で売買代金の5%~10%とされています。
例えば、5,000万円の物件を購入する場合は250万円~500万円がおおよその相場となります。

ここで、実際の契約書の文言を見てみましょう。

(手付金)
第2条 買主は、売主に対し、表記手付金(以下「手付金」といいます。)を本契約締結と同時に支払います。
手付金は、表記残代金(以下「残代金」といいます。)支払いのときに、売買代金の一部に無利息にて充当します。

公益社団法人全日本不動産協会「不動産売買契約書」より引用

手付金の支払いについて契約締結時に支払うこと売買代金の一部に充当されることが明記されています。

手付金の金額は?

実際に支払う手付金の金額は、取引する売主・買主によって多少変わってきます。

売主・買主ともに個人の場合

手付金の額は、双方の同意の下、自由に決められます。上限や下限はありません。
ただし、あまりにも高すぎる金額を設定してしまうと、買主にとって負担が大きくなりますし、逆に低すぎる価格にしても契約解除のハードルが下がり、売主にとってもメリットはありません。
一般的な相場としては、取引不動産の10%程度の金額が多いです。

売主が宅建業者、買主が個人の場合

消費者保護の観点から、この場合の手付金の額は、取引不動産の代金の20%が上限となります。
例えば、5,000万円の不動産を取引する場合、売主となる宅建業者は1,000万円までは手付金として受領することができます。

では、同じ不動産で手付金を1,200万円として契約を結んだ場合はどうなるのでしょうか。
この場合、手付金の上限額である1,000万円を超える部分のみが無効となります。無効となった部分は、売買代金の前払い(前金や内金)として扱われます。
仮に上限を超える額で契約をしたとしても、手付金そのものや、契約自体が無効になるわけではありません。

20%はあくまで上限なので、大体は5%〜10%の間で収めるのが一般的なようです。

売主が個人、買主が宅建業者の場合

売主と買主が個人の時と同様、手付金の額に上限はありません。

手付金の種類とその解説

一言に「手付金」といっても種類や性質は異なります。今回は、以下3種類の手付金の性質をご紹介します。なお、不動産売買においては基本的に③の「解約手付」を用います。

①証約手付

契約締結を証明するために授受される手付金で、証約手付が支払われた時点で契約成立とみなします。

②違約手付

契約違反(違約)があった場合に、損害賠償の予定や違約罰として没収される手付金です。
例えば「買主が売買代金を約束していた期日までに支払わない」などの債務不履行があった場合、買主の支払った手付金は違約金として売主のもとへ支払われます。反対に売主に債務不履行があった場合は買主の支払った手付金を倍額にして買主に返さなければなりません。

③解約手付

一般的な不動産売買契約書に記載される手付金は、この解約手付です。
売買契約の解除にかかわる手付金で、解約手付は売主又は買主のどちらかが売買契約を解除したい場合に備えるものです。期間内であれば、買主が何らかの理由で契約を解約したい場合、支払った手付金を手放すことで解約することが出来ます。反対に売主側から契約を解約する場合は、買主の支払った手付金を倍額にして買主へ支払うことで特段の理由なく解約することが出来ます
例えば、手付金200万円で売買契約を結んだとします。この時、売主の都合で契約を解除したい場合は、買主に400万円支払うことで契約解除ができることになります。

手付金はなぜ必要なのか?

不動産の売買物件において「手付金ゼロ」や「少額でOK」等のキャッチコピーが用いられているのを、いまだに目にすることがあります。
しかし、不動産の売買契約において、手付金を支払うことには、非常に大きな意味があるのです。

ポイント① 契約解除時の手立てとして

手付金がゼロの場合、万が一購入計画の変更を希望した場合にも、買主から契約を解除する方法が無いため違約金が発生してしまうということにもなりかねません。手付金を支払っていれば、そのような事態は免れます。

ポイント② 売主都合の契約解除による損失を防ぐ

手付金が少額であった場合、売主都合の契約解除で買主が思わぬ損失を被る場合があります。
具体的に見ていきましょう。

例えば、買主Aが、5,000万円で売り出されていた物件を、4,500万円まで価格交渉をして売買契約をしました。売主であるBとの価格交渉等は、仲介業者Cが行なっています。
手付金の額は100万円で、仲介業者Cは「A・B間で契約が成立したら、成功報酬として仲介手数料を支払ってもらう」という内容で契約が締結しています。

不動産売買の図解

契約は完了しましたが、「5,000万円で買いたい」という他の購入希望者が現れたという話が、売主Bの耳に入ってしまいました。
「それならば、新たな購入希望者の方に売った方が得だ」と判断した売主Bは、手付金の倍額である200万円を買主Aに支払い、契約を解除してしまいました。
契約は解除されてしまいましたが、1度はA・B間で契約が成立しています。この場合、契約解除しても仲介業者Cの仲介手数料の請求権は残っているため、買主Aは物件が手に入らないにもかかわらず、手数料は支払わなければならないという事態に陥ってしまう恐れがあります。

このように、売主があまりにも容易に支払える額を設定してしまうと、契約解除へのハードルが下がってしまいます。
こういった面からも、あらかじめ標準的な額を設定しておくことが大切です。

手付による解除ができない場合

売主の場合、手付金の倍額を支払うことで契約解除ができ、買主の場合、支払った手付金を放棄することで契約解除ができることは、ここまで見てきた通りです。
しかし、手付による契約解除ができないケースもあるので、しっかりと覚えておきましょう。

相手方が履行の着手をした場合

売主もしくは買主が、履行に着手した場合は、手付けによる解除が認められなくなります。
履行に着手するとは、「客観的に外部から認識出来るような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことの出来ない前提行為をしたこと(最高裁判決昭和40年11月24日)」とされています。

具体的に、売主であれば以下のような行為を行うと、「履行を着手した」と見なされるケースが多いです。

  • 買主の希望で土地の分筆(一つの土地を複数の土地に分けること)登記をしたとき(もともと分筆して販売する予定で、買主の希望とは関係なく当初の予定どおりに分筆した場合は除きます)
  • 売買物件の一部を引き渡したとき
  • 買主の事情で先行登記(物件の引き渡し前に所有権移転登記を済ませること)をしたとき(司法書士等に登記の委任をしただけでは履行の着手にはなりません)
  • 売買物件の引き渡しと所有権移転登記(最終的な履行)

一方、買主の場合は以下のような行為が「履行の着手」に当たるとされています。

  • 中間金(内金)の支払いと催告(口頭で通知したのみだと、履行の着手と見なされない場合もあります)
  • 引越し業者との契約など、新居入居を前提とした付随契約行為
  • 引き渡し期限を過ぎた場合で、売主が応じればすぐに残代金の支払いができる状態にあるとき(数度の催告が必要)
  • 残代金の支払い(最終的な履行)

もし、売主が先行登記を済ませていた場合、買主が手付放棄を申し出ても契約解除はできません。反対に、買主が中間金(内金)などを支払い、その旨を催告(債権者が債務者に対して行う債務の履行を請求する意思の通知のこと。この場合は、買主が売主に対して「中間金を払ったので、引き渡しをしてください」と請求すること)をした場合には、売主が買主に手付金の倍額を支払っても、契約の解除はできません。

上記の行為はあくまで一例であり、取引する不動産次第では、「履行の着手」と見なされない場合もあります。
また、あくまで手付による解除ができないというだけですので、違約金等を支払って契約解除をすることは可能です。

手付解除期日を過ぎてしまった場合

一般的な不動産売買契約においては、手付解除期日を設けます。

不動産売買契約書の手付解除期日の項目

公益社団法人全日本不動産協会が公開している不動産売買契約書にも、手付解除期日を定める場所があります。
手付解除期日は、売主・買主双方の合意の下で自由に定めることができますが、契約締結日から1週間〜2週間の間で設定するのが一般的です。
例えば、契約締結日から解除期日まで長い期間を設定してしまうと、この例のように、売主が新たな購入希望者へ物件を売ってしまう可能性が出てきてしまいます。
かといって期日を短く定めると、お互いにやむを得ない事情で解除せざるを得なくなった時、解除する手立てがなく損失を被ってしまうかも知れません。

売主・買主でよく話し合い、お互い納得した上で期日を定めるのが良いでしょう。

契約次第では履行の着手より、手付解除期日を優先する場合もあります。
例えば、公益社団法人全日本不動産協会が公開している不動産売買契約書には、第15条に「手付解除」として次のように記載されています。

(手付解除)
第15条 売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、その相手方の本契約の履行着手の有無にかかわらず、互いに書面により通知して、解除することができます。
2  売主が前項により本契約を解除するときは、売主は、買主に対し、手付金等受領済みの金員および手付金と同額の金員を現実に提供しなければなりません。買主が前項により本契約を解除するときは、買主は、売主に対し、支払い済みの手付金の返還請求を放棄します。

公益社団法人全日本不動産協会「不動産売買契約書」より引用

すなわち、契約書で定めた手付解除期日までであれば、どちらかが履行の着手をしていても、手付による契約解除が可能としています。
中には、相手方が履行の着手をするか、もしくは手付解除期日を過ぎたら手付による解除ができないと定めているものもあります。

履行の着手をしたら手付による解除ができなくなるのか、もしくは定めた手付解除期日を優先するのか、契約する前にきちんと確認するようにしましょう。
買主にとって不利な条件となっている場合、その条項は無効となります。もし、あらかじめ定められている条項に、不安が残るようでしたら、売主や仲介業者等に確認を取ることをおすすめします。

このように、手付による契約の解除はどんな時でも有効というわけではありません。
相手方が手付による解除を申し出た際は、本当に契約に定められた通り解除できるのかどうか、きちんと確認できるように知識をつけておくと良いでしょう。

まとめ

不動産売買の契約書にはごく当たり前に記載されている項目ですが、「手付金」は買主様を保護するための重要な事項と言えます。
手付金の種類やそれぞれどんな性質を持っているのかを把握した上で、解約の方法、損害賠償金の予定額や違約罰について、不動産会社にしっかり確認したのち売買契約を締結することをおすすめします。
また、手付による解除も重要な項目です。自分がやむを得ず契約を解除せざるを得なくなった時のことも踏まえて契約しましょう。

  • 手付金とは、契約成立の証、契約解除時の担保として、買主が売主に支払うお金のこと
  • 手付金には、売主都合の契約解除による損失等を防ぐなどの役割がある
  • 買主は支払った手付金の全額を放棄することで契約解除ができ、売主は受領した手付金の倍額を買主に支払うことで契約解除ができる
  • 相手方が契約の履行に着手していた場合、手付による契約解除はできない
  • 手付解除期日を過ぎたら手付による契約解除はできない
  • 契約によって、手付による解除ができなくなる要件は異なる

契約内容などをよく確認しないまま進めてしまうと、のちにトラブルを引き起こしかねません。特に契約額の大きな不動産の売買時には、より慎重な確認作業が必要となってくると言えます。

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投稿者: グピカホーム