お知らせ

不動産売買契約書とは

不動産売買契約書とは、不動産の売買契約について、売主と買主が合意した内容が記載されたものを指します。
取引の価格は高額であり、取引が完了するまでには様々な手続きが行われます。
口約束だけで進めてしまった場合、双方の意見が食い違い、後々トラブルになる可能性もあります。そこで契約書を取り交わし、取り決め事項を書面化して取引の安全を図るのです。

また、宅地建物取引業法第37条では、不動産の売買において契約内容を書面にて作成し、交付することが義務付けられています。

不動産売買契約書の記載事項は？

不動産売買の契約書に決まったフォーマットはありません。そのため、作成した会社や団体等によって仕様は異なりますが、基本的に記載しなければならない事項は決まっています。
主な項目は以下の通りです。

• 売買の目的物および売買代金
• 手付金等の額
• 売買代金の支払いの時期・方法等
• 売買対象面積・測量・代金清算
• 所有権の移転の時期等
• 引渡しの時期
• 抵当権等の抹消
• 引渡し完了前の滅失・毀損
• 公租公課等の分担
• 契約不適合による修復請求、代金減額請求および損害賠償請求
• 付帯設備等の引渡し
• 修補の遅滞等を含む契約違反による解除・違約金
• ローン特約
• その他（土地の境界の明示や実測図の作成、規定外事項の協議義務等）

上記はあくまでも主要な例であり、この他にも多くの事項が記載されています。

クリックorタップで拡大します。

上の画像は、不動産売買契約書の一例です。
この場合、契約書部分と契約条項（※契約内容を箇条書きにしたものの一つ一つのこと）部分に分かれています。
契約条項の部分だけ見てみても、多くの事項で成立しているのが分かりますね。

契約条項の「売買代金」〜土地・建物の場合

それでは、契約条項からその内容を確認していきましょう。

契約条項の冒頭では、主に売買代金についての取り決めが記載されていることが多いです。　

（売買の目的物および売買代金）
第１条 売主は、買主に対し、表記土地（以下「土地」といいます。）および表記建物（以下「建物」といい、土地および建物を総称して「本物件」といいます。）を表記売買代金（以下、「売買代金」といいます。）で売渡し、買主は、これを買受けました。

公益社団法人全日本不動産協会「不動産売買契約書」より引用

例えば、全日本不動産協会が公開している不動産売買契約書の書式では、第１条として上のように記載されています。
要約すると、「契約書に記載されている表示の土地と建物を、記載されている金額で売買します」という旨が書かれています。

上記の条項は、土地と建物を一緒に売買する場合のものです。土地のみを売買する場合や区分マンションの売買の際は、条項の内容は変わってきます。
今回は、土地と建物を一緒に売買する場合について詳しく見ていきましょう。

土地・建物の内訳は？

上図は、不動産売買契約書の金額の記載部分の抜粋です。
法律上、土地と建物の売買代金の合計と、その消費税額（※売主が消費税課税業者の場合）さえ記入してあれば、契約書として成立します。
売買金額の内訳（土地○○万円、建物○○万円）については、記載されている場合とそうでない場合があります。

法律上は問題ありませんが、実際に記載がない場合は、土地と建物の金額按分について、税務申告等をする際に困ってしまうケースがあります。（税務申告の際は、土地・建物それぞれの金額に応じて申告が必要です）
また、一度購入した不動産でも、様々なご事情で売却をする時が来るかも知れません。その際、契約書にそれぞれの内訳の記載がないと、スムーズに手続きが進まないことも考えられます。

では、売買金額の内訳が記載されていなかった場合、土地と建物の金額は、どうすれば良いのでしょうか。

内訳の記載がない場合

固定資産税評価額から土地・建物の金額の割合を算出し、売買金額に当てはめるという方法で、それぞれの額を導き出すことができます。

固定資産税評価額は、仲介を担当している不動産会社に確認したり、売主から課税証明書などを見せてもらうことで把握することができます。

それでは、固定資産税評価額が確認出来たところで、実際に計算してみましょう。

【例】固定資産税評価額が、土地：4,200万円・建物：1,800万円の場合

総額に対しての割合は以下の通り計算できます。

すなわち、土地と建物の割合は、それぞれ70％と30％になります。

契約書に記載の売買金額が土地建物合計で7,000万円だった場合、上で求めた割合を当てはめると次のようになります。

このように、固定資産税評価額を基にして按分を行い、金額を算出することが可能です。
それぞれの土地・建物それぞれの金額が明記されていなくても、この方法を用いてみて下さい。

それでも内訳が記載できない場合は

土地と建物を売買する際、その内訳が契約書に記載されないことがあるとは先ほど述べた通りです。
固定資産税評価額から計算できることは分かりましたが、売主や不動産会社が評価額を掲示してくれない場合もあります。
やはり、内訳が始めから記載されていることが望ましいと言えるでしょう。

しかし、仲介をする不動産会社や売主の方針で、契約書に内訳を記載できないケースも存在します。

どうしても契約書に内訳が記載できないという場合は、売主・買主双方が同意した土地と建物それぞれの金額を明記した、覚書を交わしましょう。
そうすれば、買主の方が税務申告する際にもわざわざ計算をし直さずに済みますし、売主側も「不当な割合の価格で売っていない」という証拠にもなります。

それも不動産会社や売主に拒否されてしまった場合は、一度税理士や弁護士に相談するのも良いでしょう。

不動産の価格は、売買契約の時にしか決められません。
引き渡し後に、「やっぱり建物の価格はこれくらいにして下さい」と言っても通りません。
契約時に、売主や仲介業者にきちんと確認をして、納得のいく記載をしてもらってから契約に進むのが良いでしょう。

まとめ

不動産の売買は高額な取引ゆえに、確認不足からトラブルになってしまうようなケースも多くあるため、注意が必要です。
業者に任せっきりではなく、契約書の基本事項について、あらかじめ知識をつけておくのが良いでしょう。

土地と建物を購入する際は、売買代金に内訳が記載されていないことがあります。
その場合は、固定資産税評価額から算出することができますが、本来であればきちんと記載されてあることが望ましいです。
それでも記載できない事情がある場合は、売主・買主双方の同意のもとで、覚書を作成するのが良いでしょう。

グピカホームでは、不動産売買・ご契約にまつわるご相談対応はもちろんのこと、ご売却・ご購入後に関しましても、丁寧にサポートさせて頂くことをお約束致します。
すべてはお客様のご安心の為に…。
不動産売買にご興味のある方、まずはお気軽にご連絡くださいませ。

お問合せフォームはこちら。