以前のブログで、「住宅ローンを滞納したまま放置するとどうなってしまうのか?」についてご紹介致しました。

該当記事はこちら↓

今回は、その関連事項である競売任意売却について、解説します。

競売とは?

住宅ローンの融資を受ける際、金融機関や保証機関は購入する不動産(土地・建物)に抵当権を設定します。

POINT

抵当権
住宅ローンの返済が不可能になった際、不動産を担保として設定する権利のこと。

住宅ローンの返済ができなくなった場合、お金を貸している金融機関は貸したお金を回収するために、担保としている不動産(土地・建物)を差し押さえて強制的に売却し、売却された代金をローンの返済に充当します。
この行為が、競売にあたるのです。

一般的に、競売は期間入札形式で行われます。

POINT

期間入札
期間内に、入札希望者が書留にて郵送または持参し、後日ひらかれる開札日に落札者が決定する仕組み。これに対して、指定の日時に入札希望者を集合させ、その場で落札者を決めることを期日入札と言います。

ただし、競売にかけられる物件は、買主にとってのデメリットやリスクもあります。例えば、以下のようなものが挙げられます。

  • 競売の入札期間が短い
  • 不動産情報が少ない(事前に内覧出来ない為、室内の状況が分かりにくい等)
  • 買主は入札保証金を用意する必要がある
  • 融資利用する際にローン特約が付けられない

このようなリスクがあるため、市場価格よりも安価な価格で落札されてしまうケースが一般的となっています。

競売にかけられてしまった場合

不動産を競売にかけられてしまった場合、債務者としてどのようなデメリットを被るのでしょうか?

そのまま住み続けることが出来ない

買主が決定した後は、その引渡し期日までに立ち退かなければならないので、そのまま住み続けることは出来ません。

差し押さえの事実が公表されてしまう

新聞やインターネット上(裁判所運営の情報サイト)に物件情報が掲載されるため、近所の方や職場の同僚、友人等に知られてしまう可能性があります。そのことによっても、精神的なストレスが懸念されます。

競売を回避する方法とは?

では、競売を取り下げることは可能なのでしょうか?
競売を回避する方法は2つ挙げられます。

  1. 1.住宅ローンの残債を一括で返済する 
  2. 2.任意売却をする

しかし、競売にかけられるまでローンを滞納した状況での一括返済は、現実的には難しいと考えられます。この場合、任意売却を選択される方がほとんどです。

任意売却とは

任意売却とは、金融機関との話し合いによって決定した売却でありながらも、通常の不動産取引と同様に、所有者の意志を反映した売却活動が可能となる売却方法です。
そのため、競売に比べ市場価格に近い金額で売却できる可能性もあります。
また、通常の売却方法とほとんど変わらないため、近所の方にも知られずに販売活動を行うことも出来ます。

もし自宅売却後もローンの残債が残ってしまった場合には、金融機関と協議を行い無理のない範囲内での分割返済計画を立てることも可能です。

自宅にそのまま住み続けたい場合は…?

そんな方には、現実的な手段として選択されることは少ないですが、リースバックという方法もあります。
リースバックは、投資家の方やリースバック業者に自宅を売却した後、買主に賃料を払いながら住み続けるというものです。

しかし、一般のお客様に売却した方が高値のつく可能性が高いことや、そもそも居住可能な期間が2~3年程度で永久的な居住は不可能であること等、デメリットもあるので注意が必要です。
また、リースバック後の月額賃料が高額になる場合もあり、結局支払いが困難となってしまうケースもあります。
その為、買主とのしっかりとした条件調整が必要になります。

まとめ

住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、なるべく早めに金融機関に相談の上、改善策が見つからないようであれば任意売却のご検討をおすすめします。

所有者様のご事情や、ご売却にあたっての理想の条件は様々だと思います。
どのようなケースにもかかわらず、よりご満足のいく結果を出して頂くためにも売却活動の際は、事前に希望条件の打ち合わせをしっかりと行ったうえで行われることをおすすめします。

弊社では、ご相談者様お一人お一人に合わせた、より良い売却方法をご提案し安心して売却活動が行えるよう、サポートさせて頂いております。

お気軽にご相談いただければと思います!

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投稿者: グピカホーム